전세 만기인데 보증금을 안 준다면

계약 만기가 지났다. 이사 갈 집도 잡았다. 그런데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 준다"며 보증금을 미룬다. 흔한 장면이지만, 여기서 서두르면 손해를 본다.

이사부터 하면 권리를 잃을 수 있다

임차인을 지켜 주는 두 가지 힘이 있다. 대항력(집이 팔려도 세입자 지위를 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 시 후순위보다 먼저 배당받을 권리)이다. 이 힘은 '집을 점유하고 주소를 그 집에 둔 상태'에서 유지된다. 보증금을 못 받은 채 이사하고 전입신고를 옮기면 두 권리가 흔들릴 수 있다.

부득이 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 원칙이다. 법원이 등기부에 임차권을 기재해 주면, 이사와 전입 이전 후에도 대항력·우선변제권이 유지되는 것으로 알려져 있다. 등기가 완료된 사실을 확인한 뒤 짐을 빼는 순서가 안전하다.

내용증명 → 지급명령 → 소송·경매

먼저 보증금 반환을 요구하는 의사를 내용증명 우편으로 남긴다. 이는 청구한 시점과 사실을 증거로 남기는 의미가 크다. 상대가 응하지 않으면 법원에 지급명령을 신청할 수 있다. 상대가 이의하지 않으면 비교적 빠르게 집행권원(강제집행을 할 수 있는 근거 서류)을 얻는다.

다툼이 크면 보증금반환청구 소송으로 간다. 승소해 판결이 확정되면 그 집을 경매에 부쳐 배당받는 절차가 남는다. 이때 앞서 확보한 우선변제권의 순위가 실제 회수액을 좌우한다.

그래서 어떻게

순서를 지키는 것이 핵심이다. 첫째, 만기 전후로 반환 의사를 내용증명으로 남긴다. 둘째, 이사가 급하면 짐을 빼기 전에 임차권등기명령부터 신청하고 등기 완료를 확인한다. 셋째, 그 뒤 지급명령·소송으로 집행권원을 확보한다. 계약서, 전입신고 확정일자, 이체 내역은 처음부터 한곳에 모아 둔다. 회수 가능성은 근저당 등 선순위 채권 규모에 따라 달라지므로, 등기부등본을 떼어 순위를 먼저 확인하는 것이 현실적이다.