전세사기 피해, 우선변제권부터 챙겨라

보증금 수억 원이 걸린 집이 하루아침에 경매에 넘어간다. 임차인은 계약서 한 장을 들고 어디서부터 시작해야 할지 막막하다. 전세사기 피해가 이어지면서 보증금을 실제로 돌려받는 '절차'에 대한 관심이 높다. 결국 승부는 법이 정한 순위 안에서 갈린다.

보증금을 지키는 두 개의 방패

임차인 보호의 핵심은 대항력과 우선변제권이다. 대항력(집이 팔려도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘)은 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 생긴다. 여기에 확정일자(계약서에 공적으로 날짜를 찍어 두는 것)를 받으면 우선변제권이 붙는다. 경매·공매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리다.

관건은 시점이다. 근저당 등 다른 권리보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖췄는지에 따라 배당 순위가 갈린다. 이사·전입신고·확정일자를 계약 직후 한 번에 처리해야 하는 이유가 여기에 있다. 소액임차인이라면 일정액을 최우선으로 변제받는 최우선변제권도 검토 대상이다.

특별법과 보증제도가 만든 우회로

전세사기 피해자를 위한 특별법은 피해자 요건을 갖춘 경우 경매 유예, 우선매수권, 각종 지원 절차를 열어 둔다. 요건 인정과 절차 신청은 별개이므로, 피해 사실을 입증할 자료를 초기부터 모아 두는 편이 유리하다.

주택도시보증공사 등의 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에 이행을 청구하는 길이 있다. 다만 가입 여부와 조건에 따라 결과가 달라지므로 증권 내용을 먼저 확인해야 한다.

그래서 어떻게

먼저 등기부등본을 떼어 선순위 권리와 자신의 대항력·확정일자 순위를 확인한다. 임차권등기명령을 받아 두면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 이후 특별법상 피해자 인정, 보증보험 청구, 경매 배당요구 중 자신에게 맞는 경로를 정해 기한 내 신청한다. 사실관계에 따라 실익이 크게 달라지므로 서둘러 전문가의 진단을 받는 편이 안전하다.