이사 나가도 보증금 못 받았다면, 임차권등기부터

계약 기간이 끝났다. 그런데 집주인은 "다음 세입자가 들어와야 준다"며 보증금을 내주지 않는다. 새집 잔금 날짜는 코앞이다. 이럴 때 많은 사람이 짐부터 뺀다. 문제는 그 순간 세입자의 권리가 흔들릴 수 있다는 점이다.

왜 '이사 먼저'가 위험한가

세입자를 지키는 힘은 대항력(그 집에 계속 살 수 있고 새 집주인에게도 권리를 주장할 힘)과 우선변제권(집이 경매로 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 순위)에서 나온다. 이 두 권리는 '주택의 점유'와 '전입신고'가 유지되는 동안 지켜진다.

따라서 보증금을 받기 전에 이사를 가고 전입신고를 옮기면, 대항력과 우선변제권이 사라질 위험이 있다. 급한 사정 때문에 어쩔 수 없이 나가야 할 때, 이 공백을 메우는 제도가 임차권등기명령이다.

임차권등기명령과 보증금 반환 소송

임차권등기명령은 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 절차다. 이 등기가 완료되면 세입자가 이사를 나가 점유와 전입을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되는 것으로 알려져 있다. 즉, 몸은 나가되 권리는 두고 나오는 셈이다.

보증금 자체를 강제로 받아내려면 별도의 절차가 필요하다. 보증금 반환 소송(또는 지급명령)으로 집행권원을 확보한 뒤, 이를 근거로 해당 주택을 강제경매에 부칠 수 있다. 임차권등기와 반환 소송은 목적이 다른 별개 절차이므로, 상황에 따라 함께 진행하는 경우가 많다.

그래서 어떻게

첫째, 계약 종료 의사를 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 집주인에게 명확히 전달한다. 둘째, 보증금을 받기 전이라면 이사 전에 임차권등기명령부터 신청하고, 등기 완료를 확인한 뒤 짐을 옮긴다. 셋째, 반환이 계속 지연되면 지급명령·보증금 반환 소송으로 집행권원을 확보한다.

순서가 곧 권리다. '받고 나간다'가 원칙이고, 부득이 먼저 나가야 한다면 등기가 이사보다 앞서야 한다.