전세사기 당했을 때, 보증금 되찾는 법적 순서

계약 만기가 지났는데 집주인은 연락을 끊었다. 다음 세입자도 구해지지 않는다. 이사 날짜는 다가오는데 보증금은 통장에 없다. 전세사기 피해가 이어지면서 이런 상황에 놓인 임차인이 늘고 있다. 이때 순서를 잘못 밟으면 받을 수 있던 돈도 못 받는다.

이사보다 '임차권등기'가 먼저다

가장 흔한 실수는 보증금을 못 받은 채 급하게 이사부터 가는 것이다. 대항력(집이 넘어가도 세입자 지위를 주장할 권리)과 우선변제권은 그 집에 살면서 전입신고를 유지해야 지켜진다. 이사를 나가고 전입을 빼는 순간 이 권리가 사라질 수 있다.

이를 막는 장치가 임차권등기명령이다. 법원에 신청해 등기부에 임차권을 올려두면, 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 신청할 수 있다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 원칙이다.

특별법 지원은 '만능 대납'이 아니다

전세사기특별법은 피해자로 인정받으면 여러 지원을 받도록 설계돼 있다. 다만 국가가 보증금을 대신 물어주는 제도는 아니라는 점을 이해해야 한다. 경·공매 절차에서의 우선매수권, 관련 대출·주거 지원 등 회수를 돕는 수단에 가깝다.

피해자로 인정받으려면 요건과 절차를 갖춰 신청해야 하고, 사안마다 적용 여부가 달라진다. 특별법만 믿고 개별적인 권리 보전 조치를 미루면 안 된다.

그래서 어떻게

첫째, 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사 전에 임차권등기명령부터 신청한다. 둘째, 내용증명으로 반환을 청구해 기록을 남기고, 보증금반환청구 소송·지급명령을 병행할지 검토한다. 셋째, 집주인의 재산·해당 부동산 권리관계를 확인해 경매 배당에서 받을 수 있는 금액을 가늠한다. 넷째, 특별법 피해자 신청은 별도 트랙으로 함께 진행한다. 권리는 서두른 사람 편이다.