전세사기 피해자, 보증금 지키는 법

보증금 수억 원을 맡긴 집이 어느 날 경매에 넘어간다. 집주인은 연락이 끊기고, 등기부에는 모르던 근저당권이 줄줄이 잡혀 있다. 전세사기와 보증금 미반환 분쟁은 이런 장면에서 시작된다. 이때 임차인이 쥔 무기는 크게 두 가지다. 대항력과 우선변제권이다.

대항력과 우선변제권, 무엇이 다른가

대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 '나는 임차인'이라고 주장할 수 있는 힘이다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터 생긴다. 우선변제권은 집이 경매로 팔렸을 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리다. 대항력 요건에 더해 임대차계약서에 확정일자(공적으로 날짜를 확인받는 절차)를 받아야 발생한다.

핵심은 순위다. 우선변제권은 확정일자를 받은 날을 기준으로 다른 담보권과 순위를 다툰다. 확정일자가 근저당권보다 하루라도 빠르면 그만큼 배당에서 앞선다. 반대로 늦으면 뒤로 밀린다. 계약 직후 확정일자를 서둘러 받아야 하는 이유다.

경매로 넘어갔을 때의 선택

집이 경매에 부쳐지면 임차인은 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 우선변제를 받는다. 요구하지 않으면 순위가 앞서도 배당에서 빠질 수 있다. 배당으로 보증금을 다 회수하지 못한 경우, 대항력을 갖춘 임차인은 남은 금액을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않고 버틸 수 있다. 다만 구체적 결론은 권리 순위와 배당 관계에 따라 달라진다.

그래서 어떻게

첫째, 계약과 동시에 전입신고와 확정일자를 마쳐 우선변제권을 확보한다. 둘째, 이사 전후로 등기부등본을 확인해 선순위 근저당·가압류가 있는지 본다. 셋째, 집이 경매에 넘어가면 배당요구 종기를 놓치지 않는다. 넷째, 전세사기 정황이 의심되면 임차권등기명령이나 전세사기 피해자 지원 제도 활용을 함께 검토한다. 권리는 존재하는 것만으로 지켜지지 않는다. 제때 행사해야 지켜진다.