전세 계약 전, 이 세 가지만은 확인하라

이사 날짜를 잡아 두고 짐까지 뺀 임차인이 집주인에게 전화를 건다. 만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않는다. "다음 세입자가 구해지면 주겠다"는 답만 돌아온다. 상담 창구에서 반복되는 장면이다. 보증금은 대개 한 가정의 전 재산에 가깝다. 그만큼 계약 전 확인과 사후 대응이 결과를 가른다.

계약 전, 눈으로 확인해야 할 것

먼저 등기부등본으로 소유자와 담보 상태를 본다. 계약 상대가 실제 소유자인지, 근저당권(집을 담보로 잡힌 빚)이나 가압류가 걸려 있는지 확인하는 절차다. 선순위 담보가 많다면 경매로 넘어갔을 때 보증금이 후순위로 밀릴 수 있다.

대항력과 우선변제권도 계약 단계에서 설계해야 한다. 임차인은 전입신고를 하고 실제 거주하면 대항력을, 여기에 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 갖는다. 이 두 가지가 있어야 집이 경매에 넘어가도 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있다. 잔금과 동시에 전입신고·확정일자를 처리하는 것이 원칙이다.

보증금을 못 받았다면

만기 후에도 보증금이 반환되지 않으면 여러 수단이 있다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 집을 비울 수 있다. 이 절차 없이 먼저 이사하면 어렵게 확보한 순위를 잃을 위험이 있다.

돈을 받아내는 절차로는 보증금반환청구 소송과 이에 근거한 강제집행이 있다. 전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증기관을 통해 돌려받는 길도 있다. 어떤 수단이 유리한지는 담보 상태, 다른 채권자 유무 등 구체적 사실관계에 따라 달라진다.

그래서 어떻게

계약 당일 챙길 순서는 분명하다. 등기부등본으로 소유자와 담보를 확인하고, 잔금과 함께 전입신고와 확정일자를 마친다. 가능하면 반환보증 가입을 검토한다. 만기가 다가오는데 반환이 불투명하면, 이사 전에 임차권등기명령부터 알아보는 것이 순위를 지키는 첫걸음이다. 관련 서류는 날짜 순으로 정리해 두면 이후 대응이 빨라진다.