전세 보증금, 왜 돌려받기 어려운가

확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤다. 그런데도 계약이 끝나갈 무렵 집주인은 연락이 닿지 않고, 등기부를 떼어 보니 그 집엔 이미 은행 근저당이 잔뜩 걸려 있다. 전세 사기 피해가 사회적 문제로 떠오르며, 이런 장면이 낯설지 않게 됐다.

제도는 있는데 왜 못 돌려받나

임차인 보호의 핵심은 두 가지다. 하나는 대항력(집이 팔려도 세입자 지위를 주장할 수 있는 힘), 다른 하나는 우선변제권(경매 시 후순위보다 먼저 보증금을 받을 권리)이다. 전입신고와 확정일자로 이 두 권리를 확보한다.

문제는 순위다. 이 권리는 '내가 권리를 갖춘 시점' 기준으로 줄을 선다. 앞서 설정된 근저당이 있으면 임차인은 그 뒤로 밀린다. 집값보다 빚과 보증금 합계가 크면, 경매로 넘어가도 손에 쥐는 돈은 얼마 되지 않을 수 있다. 처음부터 갚을 뜻이 없었다면 형사상 사기가 문제될 수 있으나, 사기죄 성립과 보증금 회수는 별개의 문제다.

최우선변제와 그 한계

소액 임차인에게는 일정 금액을 다른 채권자보다 먼저 돌려주는 최우선변제 제도가 있다. 다만 보증금이 기준 이하일 때만 적용되고, 보호 한도도 정해져 있어 전세금 전액을 담보하지는 못한다. 제도의 취지와 실제 회수액 사이에 간극이 생기는 지점이다. 결국 현행 틀은 '사기 자체를 막는' 장치라기보다, 이미 벌어진 손실을 순위에 따라 나누는 구조에 가깝다.

그래서 어떻게

계약 전, 등기부등본으로 근저당·가압류 등 선순위 권리와 그 금액을 반드시 확인한다. 시세 대비 보증금과 대출 합계가 지나치게 높은 '깡통' 위험을 계산해 보는 것이 첫 방어선이다. 계약 직후에는 전입신고와 확정일자를 미루지 않는다. 하루 차이로 순위가 갈릴 수 있다. 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 미리 확인하는 편이 안전하다. 이미 피해가 발생했다면 배당 절차와 형사 고소, 피해자 지원 제도를 함께 검토하되, 사실관계에 따라 대응이 달라지므로 초기에 전문가 상담을 받는 것이 낫다.