전세 보증금, 떼이기 전에 알아야 할 세 갈래 길

만기가 지났는데 집주인이 보증금을 안 준다. 다른 집 계약은 잡혀 있고, 이사는 코앞이다. 이때 급한 마음에 짐부터 빼면 오히려 순위를 잃을 수 있다. 보증금을 지키는 힘은 '점유'와 '대항력'에서 나오기 때문이다.

이사 전, 임차권등기명령부터

임차인이 이사를 나가면 대항력(집이 팔려도 새 주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 배당에서 앞선 순위로 돈을 받을 권리)이 흔들릴 수 있다. 이를 막는 장치가 임차권등기명령이다. 법원에 신청해 등기가 완료되면, 이사를 나가도 기존 순위가 유지된다.

핵심은 순서다. 등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전하다. 등기 전에 점유를 풀면 애써 쌓은 순위가 사라질 위험이 있다.

보증보험·소송·형사, 세 갈래

첫째, 전세보증금 반환보증(보증보험)에 가입해 두었다면 보증기관에 이행을 청구하는 길이 있다. 집주인을 상대로 직접 다투지 않고 회수할 수 있어 부담이 적다.

둘째, 보험이 없다면 보증금반환청구 소송과 강제집행이 원칙적 경로다. 지급명령이나 임차보증금반환 소송으로 집행권원을 얻은 뒤, 해당 주택을 경매에 부쳐 배당받는 방식이다.

셋째, 처음부터 돌려줄 의사나 능력 없이 보증금을 받은 정황이 있다면 사기 등 형사고소를 검토할 수 있다. 다만 형사 절차가 곧바로 돈을 돌려주는 것은 아니라는 점은 구분해야 한다.

그래서 어떻게

순서를 지키는 것이 관건이다. 계약서·확정일자·전입신고 기록을 확보하고, 내용증명으로 반환을 요구한 뒤, 이사 계획이 있다면 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 움직이는 편이 안전하다. 보증보험 가입 여부부터 확인하고, 없다면 소송·경매 경로를 병행 검토하는 것이 현실적이다. 상황별로 유리한 수단이 달라지므로 초기에 전문가 상담을 받는 것이 회수 가능성을 높인다.