보증금 안 돌려주는 집주인, 세입자의 세 가지 카드

전세 만기일이 지났다. 그런데 집주인은 "다음 세입자가 들어와야 준다"는 말만 반복한다. 이사 갈 집 잔금 날짜는 다가오고, 보증금은 묶여 있다. 커뮤니티에서 끊이지 않는 하소연이다. 이럴 때 세입자가 손 놓고 기다릴 필요는 없다. 순서대로 쓸 수 있는 카드가 있다.

이사부터 가야 한다면, 임차권등기명령

가장 먼저 챙길 것은 대항력과 우선변제권이다. 세입자는 이사(점유)와 전입신고, 확정일자로 이 권리를 지킨다. 문제는 보증금을 못 받은 채 다른 집으로 이사하고 전입신고를 옮기면 이 권리가 사라질 수 있다는 점이다.

이때 쓰는 것이 임차권등기명령이다. 법원에 신청해 등기부에 '나는 이 집의 임차인이고 보증금을 못 받았다'는 사실을 남기는 절차다. 등기가 완료되면 이사를 나가고 전입신고를 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 유지된다. 신청은 임대차가 끝난 뒤 가능하며, 세입자 혼자 법원에 신청할 수 있다. 등기가 된 다음에 이사하는 것이 안전하다.

돈을 받아내려면, 지급명령과 반환청구소송

등기로 권리를 지켰다면 다음은 실제 회수다. 다툼의 여지가 적고 서류가 분명하면 지급명령을 먼저 고려할 수 있다. 정식 재판보다 빠르고 비용이 적은 독촉 절차다. 다만 집주인이 이의를 제기하면 통상의 소송으로 넘어간다.

집주인이 금액이나 사실관계를 다투면 보증금반환청구소송으로 간다. 승소해 확정판결을 받으면 집주인 재산이나 그 집에 대한 강제집행이 가능하다. 어떤 절차가 유리한지는 상대의 태도와 증거 상태에 따라 달라진다.

그래서 어떻게

순서가 핵심이다. 첫째, 이사가 급하다면 전입신고를 옮기기 전에 임차권등기명령부터 신청하고 등기 완료를 확인한다. 둘째, 내용증명으로 반환을 요구해 기록을 남긴다. 셋째, 상대가 순순히 응하지 않으면 지급명령 또는 반환청구소송으로 넘어간다. 계약서, 확정일자, 이체 내역, 문자 등 증거는 처음부터 모아 두는 편이 낫다.