전세보증금 못 받은 세입자, 무엇부터 해야 하나

계약 만기가 지났다. 이사 갈 집도 잡아 뒀다. 그런데 집주인은 "다음 세입자가 들어와야 준다"는 말만 반복한다. 이럴 때 세입자가 가장 먼저 떠올리는 선택, 즉 '일단 짐부터 빼자'가 오히려 위험할 수 있다.

이사 먼저 나가면 안 되는 이유

보증금을 지키는 힘은 두 가지에서 나온다. 대항력(집이 팔려도 새 주인에게 보증금을 주장할 힘)과 우선변제권(경매 때 다른 채권자보다 먼저 배당받을 권리)이다. 이 두 권리는 세입자가 그 집에 살면서 전입신고를 유지하고 있어야 버틴다. 보증금을 못 받은 채 전출신고를 하고 짐을 빼면 두 권리가 함께 사라질 수 있다.

그래서 만든 제도가 임차권등기명령이다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청하면, 등기부에 임차권이 기재된다. 이 등기를 마치면 이사를 나가고 전입을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 급하게 이사해야 한다면 등기 완료를 확인한 뒤 움직이는 것이 안전하다.

내용증명에서 강제집행까지

순서는 대체로 정해져 있다. 먼저 계약 종료와 반환 요구 사실을 내용증명 우편으로 남긴다. 지급 의사와 시점을 확인하는 증거이자, 이후 이자·지연손해금 청구의 근거가 된다.

그래도 반환이 없으면 보증금반환청구 소송을 낸다. 비교적 다툼이 적은 사건은 지급명령 신청으로 더 빠르게 갈 수도 있다. 판결이나 확정된 지급명령 같은 집행권원을 확보하면, 집주인 재산이나 해당 부동산에 강제집행·경매를 신청해 회수를 시도한다.

그래서 어떻게

핵심은 순서다. 첫째, 만기가 지났는데 보증금을 못 받았다면 이사 전에 임차권등기명령부터 검토한다. 둘째, 반환 요구는 반드시 내용증명 등 기록으로 남긴다. 셋째, 계약서·전입신고 확정일자·집주인과 주고받은 문자를 한 곳에 모아 둔다. 사건마다 사실관계가 다른 만큼, 등기와 소송 시점 판단은 전문가와 함께 정하는 편이 안전하다.