'세입자 없는 집' 약속 어긴 매도인, 합의금 물어줄까

집을 사면서 계약서에 한 줄을 넣었다. '저당권·임차권 등 소유권을 제한하는 사유가 없는 완전한 건물을 인도받는다.' 그런데 잔금을 치르고 보니 임차인이 그대로 남아 있었다. 매수인은 임대차계약을 중도에 끝내려고 임차인에게 별도 합의금을 건넸다. 이 돈, 매도인에게 받아낼 수 있을까.

특약을 어겼다면 책임은 진다

서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 매수인 A씨가 매도인 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 원고 일부승소 판결했다(2022가단5210355).

핵심은 특약의 성격이다. '임차권 등 제한 사유 없는 완전한 건물 인도'를 약정했다면, 매도인은 임차 관계를 정리해 넘길 의무를 진다. 그 상태로 인도하지 못했다면 채무를 제대로 이행하지 않은 것이다. 매수인이 임대차를 중도해지하기 위해 지출한 합의금은, 이 불이행과 인과관계가 있는 손해로 볼 여지가 크다. 법원이 매도인의 책임 자체를 인정한 이유다.

그런데 왜 70%만 물어주나

법원은 손해액 전부를 인정하지는 않았다. 합의금이 임대차보증금에 견줘 다소 많았고, 그 금액이 매도인 B씨와 협의를 거친 것이 아니라는 점을 참작했다. 결국 합의금의 70%인 8400만 원으로 책임을 제한했다.

손해배상은 실제로 발생한 손해를 메우는 제도다. 채권자(여기서는 매수인)라도 손해를 줄이거나 상대와 조율할 여지가 있었다면, 그 사정이 배상액 산정에 반영될 수 있다. 상대와 상의 없이 홀로 정한 지출액이 그대로 전액 인정되지는 않는다는 점을 보여 준다.

그래서 어떻게

매수인이라면, 임차인과 합의금을 정하기 전에 매도인에게 통지하고 협의 과정을 남기는 것이 유리하다. 문자·이메일로 '얼마를 지급하려 한다'는 사실과 상대의 응답을 기록해 두면, 나중에 지출액의 상당성을 다툴 근거가 된다. 계약서에는 특약 위반 시 배상 범위를 미리 구체적으로 적어 두는 편이 분쟁을 줄인다.