전세계약 전 '이것' 안 보면 보증금 날린다

계약서에 도장을 찍기 전 딱 30분. 이 시간에 무엇을 확인했느냐가 보증금 수억 원의 운명을 가른다. 전세사기 피해가 사회적 이슈로 이어지면서, 사후 구제보다 계약 단계의 예방이 더 중요하다는 인식이 커지고 있다.

계약 전, 등기부등본부터 펼쳐라

가장 먼저 볼 것은 등기부등본이다. 등기부는 그 집의 '재무제표'다. 갑구에는 소유권, 을구에는 근저당권(집을 담보로 빌린 돈) 같은 권리관계가 적힌다.

선순위 근저당이 집값에 육박하면, 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다. 계약하려는 사람이 실제 소유자와 같은지도 대조해야 한다. 등기부는 계약 당일과 잔금일에 각각 다시 떼어 보는 것이 안전하다. 계약 직후 근저당이 새로 설정되는 경우가 있기 때문이다.

확정일자와 전입신고, 순서가 돈이다

세입자를 지키는 두 축은 대항력과 우선변제권이다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리다.

대항력은 전입신고와 실제 거주(점유)로, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져 생긴다. 문제는 시점이다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생기는 것으로 알려져 있다. 그 하루 사이 근저당이 끼어들면 순위가 밀릴 수 있다. 잔금과 동시에 전입신고·확정일자를 마치는 것이 그래서 중요하다.

그래서, 무엇을 하면 되나

계약 전에는 등기부등본, 건축물대장, 납세증명서를 확인해 소유·권리관계와 세금 체납 여부를 살핀다. 시세와 선순위 채권을 더한 금액이 집값을 넘지 않는지 계산해 본다.

계약서에는 '잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다'는 특약을 넣어 두는 방법을 검토할 만하다. 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 반드시 처리하고, 전세보증금 반환보증 가입 요건도 미리 확인한다. 구체적 사안은 사실관계에 따라 달라지므로, 불안한 조건이라면 계약 전 전문가 상담을 받는 편이 안전하다.