상속받은 집 임대차 연장, 빚까지 떠안을 뻔했다

부모가 세상을 떠난 뒤 남긴 재산이 빚보다 많은지 적은지 불분명할 때가 있다. 이럴 때 상속인은 상속포기나 한정승인(물려받은 재산 한도에서만 빚을 갚는 방식)을 저울질한다. 문제는 그 사이 상속인이 무심코 한 행동 하나가 '이미 상속을 받아들였다'는 신호로 해석될 수 있다는 점이다. 대표적인 사례가 상속받은 부동산의 임대차계약을 손보는 일이다.

상속포기 전에 재산을 건드리면 처벌받나요?

형사처벌의 문제가 아니라 '단순승인'의 문제다. 민법은 상속인이 상속재산을 처분하면 상속을 단순승인한 것으로 본다(민법 제1026조). 단순승인이 성립하면 이후에는 포기도 한정승인도 원칙적으로 할 수 없다. 재산과 함께 빚도 무제한으로 떠안게 된다는 뜻이다.

관건은 '처분'의 범위다. 상속재산을 팔거나 담보로 넘기는 것은 명백한 처분행위다. 반면 재산의 가치를 지키기 위한 통상적 관리는 처분이 아니다. 민법 제1022조는 상속인이 고유재산과 동일한 주의로 상속재산을 관리하도록 정하고 있다. 관리행위는 단순승인의 원인이 되지 않는다. 결국 내가 한 행위가 어느 쪽에 속하는지가 빚 상속 여부를 가른다.

임대차 기간을 연장하면 처분인가 관리인가

최근 대법원 2025다220329 판결(2026년 5월 8일 선고)에서 바로 이 지점이 다뤄졌다. 쟁점은 상속이 개시된 뒤 상속인이 기존 임대차계약의 기간을 연장한 행위가 처분행위인지 여부였다.

이 사건을 분석한 김세준 교수는 계약의 동일성을 유지한 채 기간만 갱신한 경우라면 이를 처분행위가 아니라 관리행위로 볼 수 있다는 견해를 밝힌 것으로 전해진다. 임대차의 조건과 목적물이 그대로이고 단지 존속기간만 이어진 것이라면, 재산의 성격을 바꾸거나 가치를 처분한 것이 아니라 기존 상태를 유지·관리한 것에 가깝다는 논리다.

다만 이는 '동일성 유지'라는 전제가 붙는다. 임대료를 대폭 낮추거나, 임차인을 바꾸거나, 계약 내용을 실질적으로 뜯어고쳐 새 계약에 가깝게 만든 경우라면 평가가 달라질 수 있다. 형식은 연장이라도 실질이 새로운 처분이라면 단순승인의 위험이 되살아난다. 결국 명칭이 아니라 행위의 실질을 본다는 것이 핵심이다.

무심코 하기 쉬운 위험한 행동들

임대차 연장 외에도 상속인이 별생각 없이 하는 일들이 단순승인 논란으로 번질 수 있다. 상속재산인 예금을 인출해 상속인 개인 용도로 쓰거나, 부동산을 처분해 대금을 나눠 갖는 행위가 대표적이다. 상속받은 채권을 추심해 받아 쓰는 것도 위험하다.

반대로 통상적 관리에 해당하는 행위는 비교적 안전하다. 상속재산에서 나온 돈으로 그 재산에 붙는 세금이나 관리비를 내는 일, 부패하기 쉬운 물건을 처분해 보존하는 일 등은 관리행위로 평가될 여지가 크다. 다만 개별 사안마다 판단이 갈리므로 '안전하다'고 단정하기는 어렵다.

그래서 어떻게 해야 하나

상속재산에 손을 대기 전, 그 행위가 재산을 '지키는 것'인지 '처분하는 것'인지부터 따져야 한다. 포기나 한정승인을 고려 중이라면 원칙은 단순하다. 결정을 내리기 전에는 재산에 실질적 변화를 주는 행위를 삼가는 것이 안전하다.

임대차처럼 유지가 불가피한 계약을 다뤄야 한다면, 기존 계약의 동일성을 최대한 지키는 방향으로 움직여야 한다. 임대료·임차인·조건을 바꾸는 순간 관리가 처분으로 넘어갈 수 있기 때문이다. 상속포기·한정승인에는 신고 기간(상속 개시를 안 날부터 3개월)이 있으므로, 판단이 서지 않을 때는 그 기간 안에 전문가의 조력을 받아 성격을 확인한 뒤 움직이는 편이 낫다.