신탁 분양 어그러지면, 돈은 누가 물어주나

계약금을 넣고 몇 년을 기다렸는데 분양이 어그러진다. 이때 수분양자가 가장 먼저 부딪히는 벽은 '누구에게 돈을 돌려달라고 해야 하는가'다. 시행사가 판 것 같기도 하고, 계약서 도장은 신탁사(부동산 관리·처분을 맡은 회사) 이름으로 찍혀 있기도 하다. 청구 상대를 잘못 고르면 소송에서 지고도 돈을 못 받는다.

계약의 당사자가 누구였나

핵심은 분양계약의 '당사자'가 신탁사인지 시행사인지다. 신탁 방식 분양은 시행사가 사업을 하되, 토지·자금 등을 신탁사에 맡기고 분양 업무의 형식적 주체를 신탁사로 두는 구조가 흔하다. 이 경우 계약서상 매도인, 대금 수령 계좌, 해제 통지의 상대가 누구로 되어 있는지가 책임 귀속을 가른다.

대법원은 신탁 방식 분양에서 수분양자에 대한 책임이 누구에게 돌아가는지, 그리고 계약 해제 시 위약금을 어떻게 산정하는지를 다룬 바 있다. 판례의 기본 태도는 '실질보다 계약 구조와 문언'을 중시하는 쪽으로 알려져 있다. 즉 신탁사가 계약 당사자로 명시되고 대금을 수령했다면 반환 책임의 주체가 될 수 있고, 반대로 신탁사가 단순 관리자에 그쳤다면 시행사가 상대가 될 수 있다. 결국 사실관계에 따라 달라진다.

위약금은 얼마까지 물릴 수 있나

계약이 해제되면 위약금이 문제 된다. 통상 계약서에는 '분양대금의 10%'처럼 위약금 예정 조항이 들어간다. 다만 이 금액이 과다하면 법원이 감액할 수 있다(민법상 손해배상 예정액 감액). 반대로 수분양자의 귀책이 없는 해제라면 이미 낸 대금 전액과 이자를 돌려받을 여지가 있다. 위약금 산정의 기준 시점과 대상 금액도 다툼의 대상이 된다.

그래서 어떻게

먼저 분양계약서를 펴고 '매도인' 표시와 대금 입금 계좌 명의를 확인한다. 둘이 다르면 신탁계약과 분양계약을 함께 검토해 청구 상대를 특정해야 한다. 해제 통지는 당사자로 특정된 상대에게 내용증명으로 보내고, 위약금 조항의 문구와 이미 낸 금액·납부 시점을 정리해 둔다. 금액이 크거나 상대가 불분명하면 소 제기 전에 당사자 확정부터 법률 검토를 받는 편이 안전하다.