월세 3배 요구, 권리금 배상까지 이어진 이유

약국을 접기로 한 임차인이 새 임차인을 구해 놓았다. 그런데 건물주가 기존 월차임의 세 배가 넘는 월 2천만 원을 요구했다. 새 임차인은 발을 뺐고, 계약은 무산됐다. 임차인이 받기로 한 권리금도 함께 날아갔다. 이 경우 건물주에게 배상 책임을 물을 수 있을까.

'나가라' 하지 않아도 방해가 된다

상가건물임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정한다(권리금 회수기회 보호). 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 경우가 대표적이다.

핵심은 '방해'의 형태다. 직접 문전박대하지 않아도, 사실상 계약을 성사시킬 수 없게 만드는 조건을 내거는 것도 방해가 될 수 있다. 앞선 사안에서 법원은 시세를 크게 웃도는 차임 요구로 계약이 무산된 데 대해 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 책임을 인정했다.

어디까지가 '정당한' 요구인가

임대인이 차임을 올려 받으려는 것 자체가 위법은 아니다. 문제는 그 수준이다. 인상 요구가 통상적 시세 범위 안이라면 정당한 조건 협상으로 볼 여지가 크다.

반대로 새 임차인이 도저히 받아들일 수 없을 만큼 과도한 차임을 제시하고, 그로 인해 계약이 깨졌다면 이야기가 달라진다. 명시적 거절과 실질이 같다고 평가될 수 있기 때문이다. 결국 요구한 차임이 시세에서 얼마나 벗어났는지, 계약 무산과 인과관계가 있는지가 갈림길이 된다.

그래서 어떻게

임차인이라면 새 임차인 주선 과정과 임대인의 요구 조건을 문서·문자로 남겨 두는 것이 먼저다. 임대인이 어떤 차임을 요구했는지, 인근 시세는 어느 정도인지가 나중에 방해 여부를 가르는 자료가 된다.

임대인이라면 차임 인상 근거를 시세 자료로 설명할 수 있어야 한다. 근거 없이 과도한 조건을 내걸면 정당한 협상이 아니라 회수 방해로 평가될 위험이 있다. 사안마다 결론은 달라지므로, 계약이 무산되기 전 단계에서 조건과 정황을 기록해 두는 것이 양측 모두의 방패가 된다.