기준치 넘는 소음 숨긴 아파트, 계약 깰 수 있을까

이사 첫날 밤, 벽 너머에서 규칙적인 진동음이 새어 나온다. 아파트 지하 기계실 소음이 기준치를 넘는데, 매도인은 계약 내내 한마디도 하지 않았다. 이런 경우 매수인은 이미 마친 매매를 되돌릴 수 있을까.

숨긴 소음은 '하자'가 될 수 있다

법원은 매도인이 기준치를 초과하는 기계실 소음이라는 하자를 알면서도 고지하지 않고 아파트를 판 사안에서, 매수인의 계약 해제를 인정한 것으로 알려져 있다.

근거는 민법상 하자담보책임이다. 매매 목적물에 통상 기대할 수 없는 결함, 즉 하자가 있으면 매도인은 이를 책임져야 한다. 소음은 눈에 보이는 흠은 아니지만, 거주 목적의 주택에서 기준치를 넘는 소음은 정상적인 생활을 방해하는 결함으로 볼 여지가 있다.

특히 매도인이 그 사실을 이미 알고 있으면서 알리지 않았다는 점이 중요하다. 아는 하자를 숨긴 행위는 매수인의 판단을 그르치게 한 것으로 평가될 수 있다.

관건은 '중대한 하자'인지 여부

다만 하자가 있다고 해서 무조건 계약을 해제할 수 있는 것은 아니다. 판단 기준은 그 소음이 통상의 하자를 넘어 '계약 목적 달성을 불가능하게 하는 중대한 하자'인지에 있다.

즉 사소한 생활 소음 수준이라면 손해배상 청구에 그칠 수 있지만, 거주 자체가 곤란할 만큼 심각하다면 계약 해제까지 이어질 수 있다. 같은 소음이라도 정도와 지속성, 계약 당시 사정에 따라 결론이 달라진다는 뜻이다.

그래서 어떻게

소음 피해를 주장하려면 우선 객관적 증거를 확보해야 한다. 소음 측정 기록, 시간대별 상황, 관리사무소나 이웃의 진술은 하자의 정도와 매도인의 인지 여부를 입증하는 자료가 된다.

계약 전이라면 시간대를 달리해 여러 번 방문하고, 특약사항에 소음·하자 관련 문구를 남겨 두는 것이 안전하다. 계약 후 문제를 발견했다면 하자를 안 날로부터 정해진 기간 안에 권리를 행사해야 하므로, 대응이 늦어지지 않도록 하는 것이 중요하다.