미등기 집주인과 전세, 집주인 바뀌면 보증금은?

전세 계약서에 도장을 찍을 때 상대방이 등기부상 소유자가 아니었다면 어떻게 될까. 분양은 받았지만 아직 소유권 이전등기를 마치지 않은 이른바 '미등기' 상태의 사람과 계약하는 경우는 실제로 드물지 않다. 문제는 그 뒤 집의 소유자가 다른 사람으로 확정되거나 바뀌었을 때다. 세입자는 새 주인에게 "내 임차권을 인정하라"고 말할 수 있을까.

대항력은 '소유자와의 계약'만 지키는 게 아니다

임차인을 보호하는 핵심 장치는 대항력이다. 대항력이란 집이 팔리거나 주인이 바뀌어도 세입자가 기존 임대차 관계를 새 소유자에게 그대로 주장할 수 있는 힘을 말한다. 주택을 인도받아 실제로 살고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 생긴다.

최근 대법원은 미등기 상태의 임대인과 전세 계약을 맺은 뒤 집주인이 바뀐 사안에서, 세입자의 임차권을 보호해야 한다는 취지로 판단한 것으로 전해진다. 계약 당시 임대인이 등기부상 소유자가 아니었다는 사정만으로 대항력을 부정하지 않겠다는 방향으로 읽힌다. 임대차를 맺을 권한이 있는 사람과 정당하게 계약하고 대항요건을 갖췄다면, 그 보호가 유지될 수 있다는 것이다.

관건은 '적법한 임대 권한'과 대항요건

다만 이 법리가 모든 미등기 계약을 구제한다는 뜻은 아니다. 계약 상대방에게 그 집을 임대할 정당한 권한이 있었는지, 세입자가 인도와 전입신고라는 대항요건을 제때 갖췄는지가 함께 따져진다. 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이다. 권한 없는 사람과의 계약이거나 대항요건이 늦어졌다면 보호 범위는 좁아질 수 있다.

그래서 어떻게

계약 전 등기부등본을 떼어 상대가 실제 소유자인지부터 확인한다. 미등기 상태라면 분양계약서 등으로 임대 권한을 입증할 자료를 받아 두는 것이 안전하다. 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 미루지 않아야 대항력과 우선변제권이 온전히 선다. 소유자가 바뀌었다는 통보를 받았다면 계약서·전입 기록을 챙겨 임차권 주장이 가능한지 서둘러 점검할 필요가 있다.