전세 갱신 거절, 집주인 마음대로 될까

전세 만기를 석 달 앞두고 집주인에게서 문자가 왔다. "직접 들어와 살 거라 계약 연장은 어렵습니다." 세입자는 계약갱신청구권(임차인이 한 차례 계약 연장을 요구할 수 있는 권리)을 알고 있었다. 그런데 이 한 통의 통보 앞에서 그 권리는 정말 무력해지는 걸까.

갱신청구권과 실거주, 원칙과 예외

주택임대차보호법은 임차인에게 한 번의 갱신 요구권을 준다. 세입자가 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 집주인은 원칙적으로 거절하지 못한다. 이렇게 갱신되면 임대료 인상도 5% 이내로 제한된다.

다만 법은 거절 사유를 여럿 열어 두었다. 임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우가 대표적이다. 세입자의 차임 연체, 무단 전대(轉貸) 등도 사유가 된다. 즉 '실거주'는 정당한 거절 사유가 맞다. 문제는 그 실거주가 진짜인지다.

'살겠다'는 말만으로는 부족하다

실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 그 의사가 실제이고 구체적이어야 한다. 단순히 "들어와 살겠다"는 말만으로 자동 인정되는 것은 아니다. 사실관계에 따라 판단이 달라진다.

특히 법은 사후 검증 장치를 둔다. 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 새로 임대하면, 집주인은 기존 세입자가 입은 손해를 배상할 책임을 질 수 있다. 거짓 실거주였다는 정황이 드러나면 책임을 피하기 어렵다는 뜻이다.

그래서 어떻게

먼저 갱신 요구는 만기 2개월 전까지 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 해 둔다. 집주인이 실거주를 이유로 거절하면, 거절 사유를 서면으로 남겨 달라고 요청하는 것이 좋다.

부득이 이사를 나간 뒤에도 해당 주택의 등기부와 전입세대를 일정 기간 확인해 볼 필요가 있다. 집주인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 사실이 확인되면 손해배상을 검토할 수 있다. 다툼이 예상된다면 통보·거절 과정의 기록부터 확보하는 것이 첫걸음이다.