집은 없고 땅만 있어도 종부세 '다주택'이 된다

주택은 단 한 채도 없다. 가진 것은 땅뿐이다. 그런데 종합부동산세(종부세) 고지서에는 '3주택 이상 보유'라고 적혀 있다. 얼핏 착오처럼 보이는 이 상황이 실제로 벌어졌고, 법원은 과세가 정당하다고 봤다.

왜 '땅만' 가진 사람이 다주택자가 되나

종부세는 주택분과 토지분으로 나뉜다. 여기서 중요한 건 세법이 말하는 '주택'에 건물뿐 아니라 그 주택이 딛고 선 부속토지(대지)까지 포함된다는 점이다. 즉 건물 소유자와 토지 소유자가 다르더라도, 토지만 가진 사람 역시 그 주택의 부속토지 지분만큼 '주택을 소유한 것'으로 취급될 수 있다.

문제가 된 사안에서는 24채의 주택이 구분소유로 등기된 공동주택이 있었고, 그 아래 토지가 각 주택의 대지사용권 목적이 되어 있었다. 원고는 건물이 아닌 이 토지를 소유했다.

법원의 판단 — 토지의 효용이 향하는 곳을 본다

원심은 해당 토지가 24채 주택의 효용과 편익을 위해 쓰이고 있다는 점에 주목했다. 땅이 특정 주택들의 존립을 떠받치고 있다면, 그 토지 소유자는 지상 주택 수를 기준으로 주택을 보유한 것으로 볼 수 있다는 논리다. 그 결과 원고는 3주택 이상 소유자로 판단됐고, 과세관청의 손이 들렸다.

대법원은 이를 심리불속행 기각으로 확정했다. 상고 이유가 법이 정한 사유에 해당하지 않는다고 보아 본안 심리 없이 원심을 유지한 것이다. 부속토지만 소유해도 지상 주택 수를 기준으로 종부세 납세의무가 성립할 수 있다는 결론이다.

그래서 어떻게 대비해야 하나

토지를 매입할 때는 등기부의 지목뿐 아니라 그 위에 무엇이 서 있는지를 함께 봐야 한다. 특히 여러 채의 주택이 올라간 땅의 대지사용권을 취득하는 경우, 건물이 없더라도 주택 수 기준 중과 대상이 될 수 있다는 점을 계산에 넣어야 한다. 상속·증여나 공동투자로 주택 부속토지 지분을 넘겨받는 경우도 마찬가지다. 다만 개별 결과는 토지의 용도와 등기 형태 등 구체적 사실관계에 따라 달라지므로, 취득 전 세무·법률 검토를 거치는 편이 안전하다.