세입자가 집주인 되면 내 보증금은 누가 갚나

전세로 살던 집을 세입자가 아예 매수하는 일은 드물지 않다. 계약 만료를 앞두고 집주인이 '차라리 사라'며 제안하기도 하고, 경매나 급매 과정에서 임차인이 낙찰·매수에 나서기도 한다. 이때 가장 먼저 떠오르는 의문이 있다. 내가 냈던 전세보증금은 이제 누가 돌려주나. 집주인이 나 자신이 됐는데, 그 돈은 사라지는가 아니면 어딘가에 남아 있는가.

임차인이 그 집을 사면 보증금은 어떻게 되나

원칙은 '혼동(混同)'이다. 혼동이란 채권을 가진 사람과 그 채무를 진 사람이 같은 사람이 되는 경우를 말한다. 임차인은 보증금을 돌려받을 채권자다. 그런데 그 집의 소유권을 취득하면 임대인의 지위, 즉 보증금을 돌려줄 채무자의 지위까지 함께 갖게 된다. 채권자와 채무자가 한 사람으로 겹치면 그 채권·채무는 목적을 잃고 소멸한다.

결과적으로 임차인이 소유권을 취득하는 순간 대항력과 우선변제권도 존재 의미를 잃는다. 대항력은 새 소유자에게 '나는 여기 살 권리가 있다'고 주장하기 위한 힘이고, 우선변제권은 경매 때 보증금을 먼저 배당받기 위한 힘이다. 자기 집에 대해 자기에게 이런 권리를 주장할 이유는 없다. 그래서 소유권 취득과 동시에 임대차관계는 정리되는 것이 보통이다.

혼동으로 소멸하지 않는 예외는 언제인가

문제는 보증금반환채권이 순수하게 임차인 손에만 있지 않은 경우다. 혼동에는 중요한 예외가 있다. 그 채권이 제3자의 권리의 목적이 되어 있으면 혼동으로 소멸하지 않는다.

대표적인 것이 질권과 채권양도다. 임차인이 전세대출을 받으면서 보증금반환채권에 은행의 질권을 설정해 둔 경우가 많다. 이때 채권이 혼동으로 사라지면 질권을 가진 은행이 담보를 잃게 된다. 그래서 이런 경우 채권은 소멸하지 않고 남는다. 임차인이 그 집을 매수해 소유자가 되더라도, 그는 스스로에게 보증금을 갚아야 할 채무자 지위를 계속 지게 된다. 보증금반환채권이 이미 제3자에게 양도된 경우도 마찬가지다. 채권의 주인이 임차인이 아닌 이상, 채무자 지위만 임차인에게 옮겨졌다고 해서 채권이 사라지지 않는다.

임대차 도중 집이 다른 사람에게 팔린 상황도 함께 이해해 둘 필요가 있다. 대항력을 갖춘 임차인이 있는 집을 제3자가 사면, 임대인 지위는 법률상 새 소유자에게 그대로 넘어간다(법정승계). 보증금을 돌려줄 채무도 원칙적으로 새 소유자에게 이전된다. 즉 보증금채무는 '집을 가진 사람'을 따라 움직이는 성격이 강하다.

매수하려는 세입자는 무엇을 확인해야 하나

세입자가 살던 집을 사기로 마음먹었다면, 계약서에 도장을 찍기 전 두 가지를 확인해야 한다. 첫째, 내 보증금반환채권에 질권이나 양도가 걸려 있는지다. 전세대출을 받았다면 십중팔구 은행 질권이 있다. 이 경우 보증금이 그냥 사라지지 않으므로, 매매대금과 보증금·대출을 어떻게 정산할지를 계약 단계에서 명확히 해야 한다.

둘째, 매매대금에서 보증금을 어떻게 처리할지를 문서로 남겨야 한다. 실무에서는 매매대금에서 보증금을 공제(상계)하는 방식이 흔하다. 예컨대 매매대금이 보증금보다 크면 차액만 지급하고 임대차는 정리하는 식이다. 다만 대출·질권이 남아 있으면 은행 동의나 상환 절차가 함께 얽히므로, 정산 순서를 분명히 해야 뒤탈이 없다.