전세 만기인데 보증금을 안 준다, 가장 먼저 할 일은

전세 계약이 끝났는데 집주인이 ‘다음 세입자가 들어와야 준다’며 보증금 반환을 미루는 경우가 늘고 있다. 마음은 급하지만, 순서를 잘못 밟으면 권리를 통째로 잃을 수 있다.

1단계 — 이사부터 가면 안 된다

주택임대차보호법상 세입자의 강력한 무기는 대항력(점유+전입신고)과 우선변제권(확정일자)이다. 그런데 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사를 나가고 전입신고를 빼버리면 이 권리가 사라진다. 보증금을 돌려받기 전까지는 짐 일부라도 남기고 전입신고를 유지하는 것이 원칙이다.

2단계 — 임차권등기명령

부득이하게 이사를 가야 한다면, 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청해야 한다. 이 등기가 마쳐지면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 것이 안전하다.

3단계 — 내용증명과 보증금반환청구소송

다음은 내용증명으로 반환을 공식 요구하고, 그래도 미루면 보증금반환청구소송으로 나아간다. 승소 후에는 해당 주택을 경매에 넘겨 배당을 받을 수 있다. 지연된 기간만큼 연 12%의 지연이자(소송촉진법상 법정이율)도 청구 가능하다.

한 가지 더. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입돼 있다면, 소송보다 보증기관에 대한 이행청구가 훨씬 빠른 해법이 될 수 있다. 계약 시점에 가입해 두는 것이 최선의 예방책이다.