전세 만기인데 보증금을 안 준다, 가장 먼저 할 일은
‘대항력’과 ‘우선변제권’을 잃지 않는 순서가 핵심이다.
- 이사부터 가면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있다.
- 점유·전입신고 유지가 보증금 반환의 핵심 무기다.
- 이사 전 임차권등기명령, 이후 내용증명·소송으로 대응한다.
전세 계약이 끝났는데 집주인이 ‘다음 세입자가 들어와야 준다’며 보증금 반환을 미루는 경우가 늘고 있다. 마음은 급하지만, 순서를 잘못 밟으면 권리를 통째로 잃을 수 있다.
1단계 — 이사부터 가면 안 된다
주택임대차보호법상 세입자의 강력한 무기는 대항력(점유+전입신고)과 우선변제권(확정일자)이다. 그런데 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사를 나가고 전입신고를 빼버리면 이 권리가 사라진다. 보증금을 돌려받기 전까지는 짐 일부라도 남기고 전입신고를 유지하는 것이 원칙이다.
2단계 — 임차권등기명령
부득이하게 이사를 가야 한다면, 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청해야 한다. 이 등기가 마쳐지면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 것이 안전하다.
3단계 — 내용증명과 보증금반환청구소송
다음은 내용증명으로 반환을 공식 요구하고, 그래도 미루면 보증금반환청구소송으로 나아간다. 승소 후에는 해당 주택을 경매에 넘겨 배당을 받을 수 있다. 지연된 기간만큼 연 12%의 지연이자(소송촉진법상 법정이율)도 청구 가능하다.
한 가지 더. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입돼 있다면, 소송보다 보증기관에 대한 이행청구가 훨씬 빠른 해법이 될 수 있다. 계약 시점에 가입해 두는 것이 최선의 예방책이다.
자주 묻는 질문
보증금 못 받았는데 먼저 이사 나가도 되나요?
원칙적으로는 안 됩니다. 짐 일부라도 남기고 전입신고를 유지해야 대항력과 우선변제권이 살아있습니다. 부득이하게 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인한 뒤 나가는 것이 안전합니다.
보증금을 늦게 받으면 이자도 청구할 수 있나요?
가능합니다. 지연된 기간만큼 소송촉진법상 법정이율인 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 승소 후에는 해당 주택을 경매에 넘겨 배당을 받는 방식으로 회수할 수 있습니다.
소송 말고 더 빠른 방법은 없나요?
전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입돼 있다면 보증기관에 이행청구를 하는 것이 소송보다 훨씬 빠른 해법이 될 수 있습니다. 계약 시점에 미리 가입해 두는 것이 최선의 예방책입니다.
Sources
- 주택임대차보호법국가법령정보센터