등기부 '신탁' 두 글자, 보증금이 위험하다

보증금을 넣고 이사까지 마쳤는데, 집주인이라 믿었던 사람이 사실은 그 집을 마음대로 임대할 권한이 없었다면 어떻게 될까. 담보신탁된 아파트를 수탁자(신탁회사) 동의 없이 위탁자(원소유자)와 계약했다가 보증금을 날린 사안이 최근 다뤄졌다.

'신탁'이 찍힌 순간, 집주인이 바뀐다

부동산을 담보신탁하면 소유권은 신탁회사(수탁자)로 넘어간다. 등기부상 소유자는 더 이상 원래 살던 사람이 아니다. 원소유자는 위탁자로 남지만, 그 집을 임대할 권한은 원칙적으로 수탁자에게 있다.

신탁원부에는 대개 '수탁자의 사전 동의 없이 위탁자가 임대차를 할 수 없다'는 취지의 조항이 담긴다. 이 경우 위탁자가 동의 없이 맺은 임대차계약은 수탁자에게 효력을 주장하기 어렵다. 임차인이 위탁자를 진짜 소유자로 믿었더라도, 그 사정만으로 보호받기는 쉽지 않다는 것이 실무의 흐름으로 알려져 있다.

보증금은 누구에게 받나

문제는 보증금 반환이다. 계약 상대방인 위탁자에게 반환을 청구할 수는 있으나, 이미 담보신탁이 실행돼 부동산이 처분되는 상황이라면 실제 회수는 막막해진다. 수탁자나 새 매수인은 '동의 없는 계약'이라며 인도(집을 비워달라는 요구)를 구할 수 있고, 임차인은 대항력을 내세우기 어려운 처지에 놓인다.

결국 임차인은 살던 집에서 나가야 하면서도 보증금은 돌려받지 못하는 이중의 위험에 빠질 수 있다. 다만 구체적 결론은 신탁원부 내용과 계약 경위 등 사실관계에 따라 달라진다.

그래서 어떻게

계약 전 등기부등본을 떼는 것으로 끝내선 안 된다. 등기부에 '신탁' 표시가 보이면, 등기소에서 신탁원부를 반드시 확인해야 한다. 여기에 임대 권한과 동의 요건이 적혀 있다.

계약 상대는 등기부상 소유자, 즉 수탁자여야 한다. 위탁자와 계약할 수밖에 없다면 수탁자의 서면 동의를 받고, 보증금은 신탁계약에서 정한 계좌로 넣어야 한다. '신탁' 두 글자를 봤다면, 도장을 찍기 전에 한 번 멈추는 것이 가장 확실한 방어다.