남의 땅 대부분 밟고 지은 집, 20년 살아도 못 갖는다

울타리 하나 잘못 세운 게 아니다. 남의 땅을 '대부분' 밟고 앉은 건물이라면 어떨까. 20년 넘게 아무 말 없이 살았으니 내 땅이 됐다고 주장할 수 있을까. 대법원은 그럴 수 없다는 취지로 판단했다.

20년 점유가 늘 소유권으로 이어지지는 않는다

점유취득시효란 남의 부동산이라도 소유 의사를 가지고 평온·공연하게 20년간 점유하면 소유권을 취득할 수 있는 제도다(민법 제245조). 여기서 핵심은 '소유 의사로 하는 점유', 곧 자주점유다. 법은 점유자를 자주점유로 추정해 준다. 점유자가 스스로 '내 것으로 여겼다'는 걸 일일이 증명하지 않아도 된다는 뜻이다.

다만 추정은 뒤집힐 수 있다. 정황상 소유 의사를 인정하기 어려운 사정이 드러나면 자주점유 추정은 번복된다. 이때는 타인 소유임을 알면서 점유한 것으로 봐, 시효취득이 부정될 수 있다.

침범 규모가 크면 '몰랐다'가 통하지 않는다

대법원은 남의 땅 대부분을 침범해 세운 건물이라면 20년이 지나도 시효취득을 할 수 없다는 취지로 판단했다. 논리는 이렇다. 경계를 조금 넘은 정도라면 착오로 볼 여지가 있다. 그러나 타인 토지의 상당 부분을 차지했다면, 그 위에 건물을 올린 사람이 자기 땅이라고 진지하게 믿었다고 보기 어렵다.

결국 침범 규모 자체가 자주점유 추정을 깨는 사정이 된다. 오래 살았다는 사실만으로는 부족하다는 것이다. 다만 구체적 침범 비율과 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있다.

그래서 어떻게

건물이나 담장이 경계선에 걸쳐 있다면 먼저 지적현황측량으로 침범 여부와 규모를 확인해야 한다. 침범이 크다면 '오래 점유했으니 내 땅'이라는 논리에 기대기 어렵다. 매수·임차 전이라면 경계와 면적을 계약 전에 실측으로 확인하는 편이 안전하다. 이미 분쟁이 생겼다면 침범 규모와 점유 경위를 뒷받침할 자료를 정리해 두는 것이 유리하다.