분양 건물에 시정명령, 계약 깰 수 있을까

시정명령이 곧 해제권은 아니다

분양받은 상가나 건물에 행정청의 시정명령이 떨어지면, 수분양자 입장에서는 "이런 하자 있는 물건이라면 계약을 물리고 싶다"는 생각이 들기 마련이다. 실제로 분양계약서에는 매도인이 관계 법령을 위반한 경우 계약을 해제할 수 있다는 약정해제 조항이 들어 있는 경우가 많다.

대법원은 2025년 12월 24일 분양대금반환등청구 사건(2025다215248)에서 이 쟁점을 다뤘다. 매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 이유로 수분양자들이 약정해제권을 행사한 사안이다. 결론적으로 대법원은 시정명령이나 벌금 등을 받은 사정만으로는 곧바로 해제권이 발생한다고 보기 어렵다는 입장을 취한 것으로 보인다.

위반의 경중과 계약 목적을 따진다

핵심은 '위반이 있었다'는 사실 자체가 아니라 그 위반의 무게다. 판례는 위반사항의 경중, 그리고 그 위반이 당사자가 계약을 체결한 의사나 계약 목적 달성에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 해제권 발생 여부를 판단해야 한다는 기준을 제시한 것으로 이해된다.

즉 사소한 절차적 위반이나 곧 시정 가능한 사항이라면, 계약의 목적 자체가 좌절되지 않는 한 해제까지 인정되기는 어려울 수 있다. 반대로 위반이 건물의 사용·수익이나 분양의 본질적 목적을 훼손할 정도라면 해제권이 인정될 여지가 커진다.

그래서 어떻게 해야 하나

해제를 고려한다면 먼저 시정명령의 구체적 내용과 위반 정도를 확인해야 한다. 시정이 완료될 수 있는 사안인지, 그 위반이 자신이 분양받은 목적(영업, 임대, 실사용 등)을 달성하지 못하게 하는지가 관건이다.

또한 분양계약서의 해제 조항 문언을 꼼꼼히 살펴, '법령 위반 시 해제'라는 표현이 어떤 위반까지 포섭하는지 검토할 필요가 있다. 무리한 해제 통지는 오히려 채무불이행 책임으로 이어질 수 있으므로, 증거를 정리한 뒤 법률 검토를 거쳐 대응하는 것이 안전하다.