부동산 계약 파기, 계약금은 누구 몫이 되나

아파트 매매계약을 맺고 계약금 5,000만 원을 보냈다. 며칠 뒤 매도인에게서 연락이 왔다. "집값이 올라서 못 팔겠다, 계약금 돌려주겠다." 이 경우 매수인은 5,000만 원만 돌려받으면 되는 걸까. 결론부터 말하면 아니다. 매도인이 계약을 깨려면 받은 계약금의 두 배, 즉 1억 원을 내놓아야 한다. 계약금을 둘러싼 분쟁은 대부분 이 '배액배상'과 '몰수'의 경계에서 벌어진다.

계약금은 왜 두 배로 물어줘야 하나

민법은 계약금을 '해약금'으로 추정한다. 당사자가 다른 약정을 하지 않았다면, 계약금은 언제든 계약을 풀 수 있는 대가로 본다는 뜻이다. 이때 규칙은 단순하다. 계약을 깬 쪽이 손해를 감수한다.

매수인이 계약을 포기하면 이미 준 계약금을 돌려받지 못한다(계약금 몰수). 반대로 매도인이 계약을 깨려면 받은 계약금을 돌려주는 데 더해, 같은 금액을 추가로 얹어 준다(배액배상). 결국 어느 쪽이 깨든 계약금만큼의 손해를 본다는 구조다.

여기에 계약금은 '위약금'의 성격도 함께 갖는 경우가 많다. 계약서에 "위약 시 계약금을 위약금으로 한다"는 문구가 들어 있으면, 손해액을 따로 입증하지 않아도 계약금이 곧 배상액이 된다. 실제 손해가 그보다 크든 작든 원칙적으로 이 금액으로 정리된다.

계약금을 조금만 냈으면 그 돈만 포기하면 처벌받나요

가장 흔한 오해가 여기 있다. 계약금 5,000만 원 중 우선 1,000만 원만 보냈다고 하자. 매도인이 계약을 깰 때 배상 기준은 '실제 받은 1,000만 원'이 아니라 '약정한 계약금 5,000만 원'이다. 판례는 계약금 일부만 지급된 상태라도 해약의 기준은 약정 전액으로 보는 입장으로 알려져 있다.

즉 매도인은 1,000만 원의 두 배인 2,000만 원이 아니라, 5,000만 원의 두 배에서 정산한 금액을 물어줘야 할 수 있다. 매수인 역시 계약을 깨면 약정 계약금 전액을 포기하는 결과가 된다. "일부만 냈으니 그만큼만 손해 본다"는 계산은 통하지 않는다.

언제까지 계약을 깰 수 있나

해약금으로 계약을 푸는 데는 시한이 있다. 상대방이 '이행에 착수'하기 전까지만 가능하다. 이행 착수란 계약 내용을 실제로 실행하기 시작한 상태를 말한다. 중도금을 지급하거나 받았다면 이미 이행에 착수한 것으로 본다.

따라서 중도금이 오간 뒤에는 계약금을 포기하거나 배액을 물어주는 방식으로 계약을 깰 수 없다. 이 단계에서 일방이 계약을 파기하면 단순 해약이 아니라 채무불이행이 되고, 상대방은 계약 이행을 강제하거나 실제 손해 전부를 청구할 수 있다. 배액배상으로 끝나지 않을 수 있다는 뜻이다.

임대차도 구조는 같다. 다만 임대차는 계약금 관행이 매매보다 유연해, 실제 지급액과 특약 문구를 함께 따져야 결과가 명확해진다.

그래서 어떻게 대응해야 하나

먼저 계약서의 위약금·해약 조항을 눈으로 확인해야 한다. "계약금을 위약금으로 한다"는 문구가 있는지, 배상 범위를 어떻게 정했는지가 분쟁의 절반을 좌우한다.

계약을 깨야 한다면 상대방의 이행 착수 전인지부터 점검한다. 중도금 날짜가 코앞이라면 하루 차이로 배액배상이 아닌 손해배상 전액 책임으로 넘어갈 수 있다. 반대로 상대가 깨려 한다면 중도금을 서둘러 이행해 해약 자체를 봉쇄하는 전략도 있다.

계약금 송금 내역, 문자·통화 기록, 특약이 적힌 계약서 원본은 반드시 보관한다. 금액이 크고 특약 해석이 갈린다면, 통보나 내용증명을 보내기 전에 전문가의 검토를 먼저 받는 편이 손해를 줄인다.